THAILAND DEAL ESTATE
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謹慎投資·穩定獲利
Real estate lecture
For Bangkok
泰國購屋指南
購屋前流程→
購屋後流程→
Thailand real estate
FAQ answer
常見問題
─ 購 屋 前 ─
A: 投資泰國房地產跟辦理長期簽證是不同的事，若想移居泰國有二種方式可參考：
一. 養老簽證：年滿50歲，只要符合條件申請與⾯試通過，並在泰國存款有80萬泰銖就可以申請泰養老簽證。80萬泰銖可在拿到簽證後再提領出來運用，不過養老簽證是一年一簽，所以要注意延簽時還是要準備足夠的存款。
二. 泰國特權卡：特權卡是由泰國旅遊局(TAT)監管的國有企業特權卡，成立的目標是提供國際旅客視泰國為的第二家園的會員居留計劃 (非正式移民)，申請通過的外國人將獲得泰國5~20年多次出入境的精英簽證及各種特權。(更多泰國特權卡訊息!)
A: 較高的租金回報是泰國房產的首要優勢，其次泰國房產增值穩定、安全性以及後期養房費用低；再來就是泰國即將對中國遊客的免簽政策即將實行，經濟前景十分樂觀。且海外人士在這里普遍受到尊重，也是華人選擇泰國為長期度假或居住的首選。
- 泰國房產具有永久產權(地契)。
- 泰國房價相對台灣便宜。
- 泰國的公寓、別墅基本都帶裝修。
- 泰國公寓不用購買公設。
- 在泰國居住就醫及就學相對容易。
- 租金回報率普遍較高。
- 疫情過後泰國房價漲幅可期。
- 泰國房產稅、產權過戶、持有費用較低。
- 泰國醫療服務完善並價格低廉。
- 可以輕鬆辦理泰國養老簽證或菁英簽證。
- 坐落區域：是否在商業地段、特定族群區域?
- 生活機能：有大型建設、商場、捷運、學校在旁?
- 建商評估：是否為上市開發商建設?
- 地域政策：是否位於政府重點開發區域?
- 出 租 率：未來是否位於潛在高出租率區域?
- 房產仲介：是否能提供長期且優良的售後租管服務?
A: 泰國公寓不用購買公設，建商皆以室內實際⾯積出售。泰國公寓通常包含游泳池、健身房、閱讀室、空中花園…等公共設施都屬於附屬的，也無需購買⾞位，住戶有停⾞證可先到先停，但⾞位數量依建案有所不同。
※泰國面積登記方式是以平方米為主，1平方米(Square meter)=0.3025台坪
A: 泰國買房有持有人數限制，要年滿21歲最多可登記5人，但照我們以往的經驗而言，不同的開發商，會有不同的人數登記限制，且持有人越多，將來轉售也相對會產生更多問題。
1. 買賣契約書 ( SPA )
2. 公共契約 ( DMC )
3. 業務/分層地契轉名
4. 其他由開發商制定之書函或合約(視不同建案及開發商之需求而定)
A: 除非是特殊地點或限期權利的土地，否則⼀般我們在泰國購買的房⼦都是屬永久產權，不需要找任何⼈頭。所有權分成兩種：
1. 永久權利(Freehold): 永久物權房屋擁有獨⽴產權證書，可⾃由轉移。
2. 限期權利(Leasehold): 有時間上的限制，對⼟地使⽤的年份⻑短不⼀，類似台灣的地上權，此等權⼒只有⼟地使⽤權⽽非實際擁有⼟地。
另外，根據1979年的泰國公寓法規定，整棟公寓或項目中51%單位必須為泰國⼈所有。剩下49%的單位可以出售給國內外任何⼈。
A: 外國⼈不可購買或擁有帶有⼟地產權的房產，例如：別墅、店鋪、商業⽤屋、零售或⼯業⽤地等。 只有⼤型跨國企業在泰國投資促進委員會的許可下才可以購買和擁有⼟地。
A: 少數外資銀行可以貸款，但是外國⼈條件審核較嚴苛，申請條件非常複雜，給的房貸利率也⼤概在5~7%左右，成數約 4~5成，較不划算，故不太建議在泰國貸款。
A: 外國⼈到泰國投資房地產有「⾦流」上的限制，必須要以國際流通貨幣100%從泰國境外匯入，在匯款的「附⾔」中也要寫清楚購買者的身分與購買單位才合法(FET證明)否則如果沒有符合泰國的法律要求， 否則將無法順利辦理過戶，取得權狀。
A: 泰國買房要非常注意一件事，外國人在泰國買房需要銀行開立外國人境外匯款證明(Foreign Exchange Transaction, FET)，如果沒有FET的話權狀開立的流程是無法完成的。以下是完成匯款證明FET的條件：
1. 必須是購買者本人的帳戶匯款。
2. 所有的錢都要從泰國境外匯入。
3. 不能匯泰銖。
A: 若挑選到適合的物件時，必須要先確保⾃⼰有「買得到」的機會，畢竟一個項目最多只有49%的單位能賣給外國人。所以若無法⽴即決定，可填寫保留單及2萬台幣即可保留房型(3~5天)，保留期過後，無論是否決定購買，保留⾦會無息退還給您。
─ 購 屋 後 ─
A: 在泰國購置成屋或預售屋，開發商通常只會附贈一些基本配備(精裝修除外)。如果想要比別人更快租出去或租金高一些，就必須添購一些家電或裝潢，這會比別人的出租速度快且價格更好。
A: 一般的標準合同是12個月，最少不會低於半年期，長則2~3年期都有。
A: 在泰國所產生的租金收入是需要繳稅的，但金額大於30萬泰銖以上才課稅。
※泰國為貨幣管制國，根據「台泰避免雙重課稅協定」自2013年起，如房產已在泰國課稅，題出證明台灣即不會再課稅，不過在實務經驗上，外國人也很少有報稅情況。
A: 泰國出租房產時的物業費跟台灣不同，物業費需房東自行吸收，例如健身房、游泳池、保安等管理服務。但房客的電費、水費、網路、有線電視、電話…等費用則由房客自行支付。
A: 可以親自到當地找裝潢公司裝潢、監工或是由德寶推薦合作的裝潢公司，直接跟裝潢公司用中文溝通討論，其實一切做起來就跟在台灣一樣，最後只要把定金、款項匯去曼谷給裝潢公司就完成了。
A: 房⼦交屋後，委託專業物管公司管理， 可以⼤⼤節省您的時間與精⼒，而您只需要每⽉查看租⾦是否入帳及每⽉查收物業管理報表。
A: 在泰國購買房屋會有「買賣契約」，擁有這個文件就是持有土地及房屋的產權證明。
- 開發商的買賣合約。
- 100%房款匯入證明水單。
- 水、電錶更名及押金。
- 過戶授權書、已婚者需附結婚證書並完成公證。
- 近期入境泰國紀錄。(2個月內的)
- 屋主護照、台灣身分證件影本
- 產權移轉費(過戶費)
※ 資料準備齊全情況下一天內即可完成過戶手續。
A: 跟台灣一樣，要看房子所在的位置，只要是地鐵周邊房子，投報率大約總價的4~5%左右，另外還有每年5~10%增值，加上把握好進場的匯率優勢，也就是說不到10年就回本。
A: 依買賣契約書(制式化)規定，因施工瑕疵或建材品質不良造成土地、建物及公設的損害、縮減及其他瑕疵，發展商須負交屋後最長24個月保固責任（依個建案不同），並於收到買方書面通知後30天內負責修復。
贈與稅：直系親屬、配偶免稅額2千萬泰銖，其他人等1千萬泰銖，超過部分稅率5%。
遺產稅：免稅額一億泰銖，超過部分直系血親5%，非直系血親10%，配偶免徵。
A: 房產出售時有三種稅要繳納，總過戶費用在房產總價的3~6%，稅金相對低廉。
1.過戶稅1% (以公告計，一般為買家和賣家各一半)
2.特種商業稅：5年內賣3.3%，5年後賣0.5% (印花稅)
3.個人所得稅(按年限級距計算)
