2025 年第二季度，泰國房產市場正進入一個「供需錯位」的關鍵時期！根據 CBRE 最新市場數據，曼谷住宅市場的新推案量創下近十年新低，但租賃市場卻在外籍人口與國際租客的支撐下持續增長。這意味著雖然買賣市場出現觀望氛圍，但出租需求依然穩健，甚至強化了「投資房產＝穩定現金流」的特性！對於海外投資人而言，這不僅是一場挑戰，更是一個在市場低潮時切入、鎖定未來增值與租金收益的絕佳契機。
1. Condominium：供給大幅縮減，價格展現韌性
2025Q2 曼谷市中心的新開盤公寓僅 141 套，不但季減 77.7%，更較去年同期大跌 81.9%，創下近十年最低紀錄。這種「供給斷崖式下滑」背後有兩大原因：一方面，開發商在經濟與購買力不振下，選擇延後推案、集中清庫存；另一方面，融資環境趨緊，也迫使開發商轉向保守策略。
然而，價格卻展現出強大韌性。永久產權高端公寓均價每平方公尺 323,226 泰銖，年增 9.7%，主要來自素坤逸路超級豪宅案的帶動。雖然市場整體買氣稍緩，但真正的核心地段（Asoke、Phrom Phong、Thong Lo）需求仍強，支撐價格不跌反漲。
此外，市中心尚有 29 個未來新案（共 11,093 套），目前已售出 59.2%。這顯示儘管市場低潮，仍有一半以上的買家願意提前鎖定。
投資觀點：
市中心公寓已進入「低供給、穩需求」的市場格局。海外投資人可趁開發商進行促銷、優惠清庫存的時期進場，鎖定素坤逸、Asoke、Phrom Phong 等國際租客聚集的地段。這些黃金地段不僅保值力強，更能確保穩定的出租需求。
2. Housing：轉讓稅優惠到期，供應創十年新低
2025 Q2 曼谷低層住宅（別墅與聯排屋）僅推出 1,921 套，年減 73.1%，創下十年來最低水平。原因包括：
- 貸款難度增加：銀行對房貸審核更嚴，許多買家因信用不足而被拒。
- 家庭債務壓力：泰國家庭債務已達 GDP 的近 90%，壓縮了置產能力。
- 稅務政策影響：2024 年底轉讓稅減免結束，導致買氣提前透支。
雖然總量大幅下滑，但市場出現「結構性分化」。低價產品受影響最大，而中高端產品（1,500–3,000 萬泰銖）仍有一定需求，特別是在曼谷西邊近郊優質地段，交通建設完善的新社區仍能吸引中產與高收入家庭。
投資觀點：
對於自住型買家，中高端別墅依然具備生活品質與長期增值的雙重優勢。對投資人而言，雖然轉手速度不快，但這類產品的租客結構穩定，更適合作為長期資產配置。
3. 服務式公寓：國際租賃需求持續增長
曼谷服務式公寓市場表現穩健，2025 Q2 平均入住率達 84.8%，年增 6.2%。其中，素坤逸路佔總供應量 65%，依然是最主要的熱點區域。
租金方面，甲級服務式公寓平均月租金 1,261 泰銖/平方公尺，素坤逸最高（1,271 泰銖），其次是隆比尼與暹羅。這反映出國際租客對交通便利、生活機能完善的地段有強烈偏好。
租客結構上，日本租客仍是最大宗，特別偏好兩房與三房單位，因其適合家庭生活與長住需求。
投資觀點：
國際品牌服務式公寓（如雅詩閣、Centre Point、Onyx Hospitality）在市場上具備極高的認知度與穩定性。對投資人而言，選擇 Thong Lo、Ekkamai 等外籍人口密度高的地段，將能享有穩定且具成長性的租賃需求。
4. Apartment 租賃市場：外籍人口結構支撐
截至 2025 年 6 月，泰國外籍人口達 192,896 人，其中 52%（97,232 人）居住於曼谷。最大群體為中國公民（24%），其次是日本與歐美人士。
這樣的租客結構直接帶動了 Apartment 市場需求。市中心 Apartment 入住率高達 94.4%，平均租金 584 泰銖/平方公尺，年增 4.1%。尤其素坤逸路仍是最集中的租賃區域。
投資觀點：
外籍人口的穩健需求為 Apartment 市場提供了長期支撐。市中心 Apartment 雖然供給有限，但需求旺盛，投資人能獲得穩定租金收益。這對於偏好「低風險、長期現金流」的投資人來說，特別有吸引力。
5. 市場綜合分析：相對低檔中的結構性機會
2025 Q2 曼谷住宅市場的特徵可以總結為：
- 買賣市場處盤整階段：新案減少，開發商觀望，買家態度保守。
- 租賃需求強勁：外籍人口與國際租客支撐，服務式公寓與 Apartment 表現穩健。
- 結構性機會：市中心永久產權公寓、高端別墅與服務式公寓，是短中期投資的焦點。
投資策略：
- 短期：鎖定高出租率產品（服務式公寓、市中心 Apartment）。
- 長期：布局核心地段永久產權公寓，享受保值與增值。
德寶觀點：雖然 2025 Q2 曼谷住宅市場整體買氣趨緩，但這反而是海外投資人切入的最佳時機，建議
- 自住型投資：聚焦中高端住宅，兼顧生活品質與長期保值。
- 出租型投資：優先布局素坤逸、Asoke、Thong Lo 等國際租客聚集的服務式公寓與 Apartment。
- 風險控管：透過專業的 代租代管服務，保障投資收益，降低海外投資不確定性。
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2025 Q2曼谷住宅市場雖然買氣表現稍緩，但其實正釋放出關鍵訊號：供給收縮、租賃強勁，這代表市場已經從短期炒作逐步轉向「穩定長期現金流」的新格局！對海外投資人而言，這不是退場的理由，而是佈局未來的最佳時機！投資泰國房產，重點不是跟風，而是看懂結構性機會。此刻的曼谷市場，正好讓投資人用更低的成本，鎖定更穩的收益～透過德寶專業團隊與一條龍代租代管服務，您不只是買下一間房，更是為自己建立一份長期穩健的財務保障。
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