資料來源:JLL SEE A BRIGHTER WAY & CBRE
德寶地產彙整
2025年第一季，泰國曼谷房地產市場進入全新局勢！根據JLL與CBRE發布的最新市場研究報告，曼谷市中心高端住宅供給與成交呈現明顯降溫，而租賃市場卻逆勢爆發，租金持續創新高，空置率持續下降，面對買或不買考慮時但租屋一路持續加熱關鍵時刻，想要準備投資泰國房產或考慮曼谷置產的您而言，這份市場資訊將是極為重要的佈局參考。
2025 Q1曼谷房市三大趨勢解析
1. 高端住宅市場放緩，產品升級「高樓層＋稀缺型」
今年第一季，曼谷市中心豪宅市場明顯降溫。受限於國內需求疲弱及整體經濟復甦緩慢，買氣趨於保守。然而，開發商並未停止佈局，而是轉向更加稀缺、定位更高的產品開發。
例如Thonglor、Phrom Phong與Sukhumvit等黃金地段推出的全層戶型、頂樓設計住宅，專攻高資產買家，平均開價達每平方米312,929泰銖，較去年同期大幅上漲7.6%。
這顯示出：儘管交易量減少，但高價住宅市場正在進行「品質升級」與「量縮價漲」的策略轉型。
2. 租賃市場逆勢成長，租金殖利率再創高點
與買方市場不同，2025 Q1租賃市場繼續走強。租金連續第12季上升，目前每平方公尺達728泰銖，年增5.4%。市中心住宅入住率高達93.1%，其中服務式公寓區域如Sukhumvit、Silom、Lumphini更達90%以上。
需求來源不僅限於外籍長租客（中國、日本、韓國為主），也包括愈來愈多選擇「退休＋長居」的銀髮族，以及「先租再買」的保守型買方。加上近期地震影響，更多人傾向先租觀望，導致出租物件供不應求，租金與殖利率雙雙上升，投資型產品表現亮眼。
目前平均租金殖利率已升至5.0%，吸引許多資金保守、重視現金流的投資人進場。
3. 政策鬆綁、震災干擾，購屋需求轉為分流
2025年第一季泰國央行宣布降息至2.0%，政府亦同步放寬房貸LTV成數，明顯釋出房市激勵訊號。但同季3月卻發生地震，造成部分建築物結構受損，雖然未釀成大規模災損，卻對購屋信心產生實質影響。
短期內買方偏向觀望，轉向尋找具抗震結構、品牌建商建案及完善物業管理的物件，顯示購屋者決策更加理性且風險導向。在這樣的背景下，房價漲勢減緩，但優質產品仍能維持穩定價值。
Q1曼谷不動產核心數據總覽
| 指標項目 | 數據 | 變化趨勢 |
| 公寓平均月租金 | 728泰銖 / ㎡ | 年增5.4% |
| 高端住宅平均開價 | 312,929泰銖 / ㎡ | 年增7.6% |
| 空置率 | 4.70% | 季減0.5% |
| 市中心入住率 | 93.10% | 季增1.0% |
| 外籍人口（曼谷地區） | 97,560人（中日為主） | 年增3.3% |
其中素坤逸 Sukhumvit 占據高達75.7% 外籍租屋需求，是投資型出租物件的黃金地段。倫披尼 / 暹羅中心區因交通與生活機能完整，亦持續受市場青睞。
（上）2011 年至 2025 年第一季度，泰國外籍人士（依國籍）總數
（下）2011 年至 2025 年第一季度，公寓供應、需求及入住率
2011 年至 2025 年第一季的供應、需求和入住率
2014 年至 2029 年曼谷新公寓數量
2025年泰國房地產操作建議
首購自住型
若您是首次在泰國置產，建議選擇市中心中小坪數永久產權物件，觀察政策影響與地震後價格波動再決定是否出手，可鎖定地段佳、生活機能成熟區域，例如Asoke、Phrom Phong、On Nut等。
收租型投資人
強烈建議配置市中心一房服務式住宅，該類產品入住率高、管理完善，適合短租、長租雙軌操作，報酬穩定、空置率低。
高資產配置者
可考慮市中心永久產權高樓層新案，如Mavista、Scope Thonglor等建案，具備景觀、稀缺性、抗震結構與國際管理團隊，適合資本增值與資產傳承。
長期退休族
可考慮素坤逸沿線具備醫療、商場、BTS捷運生活圈的社區式公寓，租或買皆宜，適合穩定長住生活規劃。
德寶觀點：2025曼谷房市進入「價值精選＋風險控管」雙重策略期
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市場正在轉變，真正的機會屬於有準備的人
2025年，是泰國房地產從「爆發期」邁入「整合期」的過渡點，買氣觀望、租金走高、政策鬆綁與市場分流，讓整個曼谷房市進入一個需要更清晰眼光與長線判斷的階段。
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