【泰國買房!外國人的五個地雷限制】
許多人嚮往東南亞快速發展的東協經濟體，把握買房良機，但是考量到各國在針對外國人是購買當地房產都會有一些特殊的規定或是限制，擔心是否有買房陷阱或者外國人買房應該注意的事項。
德寶地產幫大家整理五個常見的外國人在泰國買房的注意事項，外國人買房，注意這些特殊限制，避免踩到地雷，成功購買穩定投報的優秀房產。
了解完泰國買房的法規限制後，如果您正在評估整體的海外不動產投資效益，建議您可以進一步了解跨國資產配置帶來的七大絕對優勢。
【買房地雷一、金流是否從國外匯入?】
外國人在泰國買房非常重要的一點，需要銀行開立外國人境外匯款證明(Foreign Exchange Transaction, FET)，在一般情況下，如果是具有一定實力的大型開發商或是優質的建設公司，通常都會有配合的銀行，能協助外國海外買家處理相關證明的開立。
這筆款項不一定要從台灣匯入，但是一定要在泰國以外的地區進行匯款，並且通常要求是購買者本人的帳戶所匯出。有許多人會從台灣或是香港將款項轉出，這時候要注意的是各地區的報稅規定，像是台灣匯出需要填寫匯出的資金用途，不然在未來錢回台灣的時候會遇到問題。
款項到達泰國的銀行銀沆後，建商在未來將交屋時後透國銀行申請FET文件，有了這個文件才能跟泰國的土地廳證明你買房的金流是正確乾淨的，才能順利收取到權狀。
【買房地雷二、你買的是地上權還是永久權?】
在泰國買房，比較常見的兩種房產權力有地上權(Lease hold)和永久權(Free hold)，特別是在曼谷的精華區，因為泰國的皇室擁有許多市中心的土地，這類型的土地只能租、不能賣，因此有許多泰國豪宅使只能擁有地上權的。
華人買家一般比較喜歡購買永久產權含土地持分的不動產，因此在購買房產夠埋時千萬要仔細問清楚你購買的房產是屬於地上權還是永久權的案子。
【買房地雷三、有沒有超過外國人份額?】
泰國的法律有規定，外國人是在購買泰國房地產時實，不能擁有超過同一塊土地超過49%的持分佔額，本國人需最少持有51%以上的土地持分。
在這樣的情況下，通常具有信譽的國際開發商都會控管所銷售的項目中，外國買家和本國買家的比例狀況，避免外國人買家超額。雖然我們也經常遇到有外國買家因為想避開相關的服務費、仲介費等，直接找泰國人購買房產單位的情況，因為這條外國人買房的規定，建商不一定會允許你換約，避免造成後續的法律糾紛。
如果外國人的比例已經屆滿49%，那麼未來在房產過戶的時候，泰國政府就會不讓你取得相關產權，會陷入進退維谷的窘境。因此，在買房實最後透過專業的仲介或是購買值得信賴的大型開發商，才可以保障自己不會遇到比例限制的陷阱。
【買房地雷四、需要入境紀錄才能完成過戶?】
沒錯，在正式的規定中，外國人買家要取得土地房產權狀，必須要提供除了第一點的FET文件之外，還要護照有半年內入境泰國的紀錄才可以。(即將交房過戶的前半年)
但是在疫情期間，因為Covid-19造成的旅遊限制，絕大多數的外國海外房產買家沒辦法到泰國，因此有一些開發商提供了特殊的解套方案或是相應的法律措施。如果海外買家沒辦法親自到泰國一趟，獲得入境紀錄的話，可以透過所在地區的駐泰辦事處或者泰國大使館，進行相關文件公證，並提供給開發商，由開發商向泰國土地廳提出申請。
另外一種方式並非所有的開發商都可以使用，在疫情期間，有幾家比較大型的開發商或是具有政府影響力的企業，針對旗下高端建案或豪宅產品，有提供視訊交屋的專案，透過視訊的方式取得泰國政府的認可。
如果沒辦法親自去一趟的話，隨著科技發展和法規的完善，也有這兩種方法可以嘗試。
【買房地雷五、你是否擁有泰國銀行帳戶?】
最後一個是許多海外買家最難解決的問題，就是必須擁有泰國銀行帳戶。
嚴格來說，要取得泰國房產和是否有銀行帳戶無關，但是在買房的時候多繳的房款，泰國開發商習慣在最後一次退回，而且多數開發商沒辦法退款到外國海外銀行帳戶，只能退到泰國的銀行戶頭，因此擁有泰國的銀行戶是非常重要的。
上市的大型開發商往往都有配合的銀行，並且提供海外買家開戶的專門服務，隨著前面提到需要在半年內入境泰國的紀錄，規劃一趟交屋之旅，可以完成入境紀錄的取得和銀行開戶的事項。
但在疫情影響的期間，銀行開戶變成極度困難的事情，因為銀行開戶必須本人臨櫃，因此，在疫情期間如果沒辦法到泰國一趟的置產者，會建議購買預售屋，在未來前往泰國辦理銀行開戶，比較不會有銀行戶的問題。
