樓市持續升溫泰國購房看門道

July 30, 2018

以中國市場為例調控漸盛,房住不炒的主基調下,房企受棚改等政策影響,地產股一片大綠。6月29日,万科股東大會上,郁亮更放出万科“最終將淡出房地產”的信號,並將“慘淡經營”這個境況,早早地預測在了若干年後的万科地產板塊上。龍湖地產於7月3日公告宣布,更名“龍湖集團”,去地產化的意味不言而明。限購、限貸等約束下,國內買房投資,更是成項羽敗於烏江之勢。

除在內陸尋找新的增長點外,各路資本紛紛潮湧東南亞國家。較之於國內房地產強力去槓桿、降溫的調性,泰國樓市受益於泰國經濟發展紅利,成為海外投資的最新狩獵場,泰國房市躁動不已。

有人說,泰國是十年前的京滬深。實際上,泰國樓市具有房價低、由市場經濟自發調節、大部分是精裝修、房子價格以等級而定、槓桿率低等特點,但中介不規範、建築工人短缺、政局變動頻繁、物業費過重等現象,也是泰國房市不得不直面的問題,對此,“明確投資目的,選擇好地段、大地產商開發的房產項目”,泰國SC Asset房地產公司,振浩顧問有限公司總經理郭浩傑建議。

海外投資置業持續升溫

吳曉波說,2018年,要用資產泡沫去投資窮國家。這些窮國家是幾年前的中國,超級潛力區。如今的泰國就像十年前的京滬深,一切都在等待偉大的繁榮。一方面,房地產更多的是在發展階段,具有較高的租金收益率誘惑。

在我國“一帶一路”倡議影響下,泰國基礎設施水平的提升、便利的交通為房地產投資打開新局面,也促進了泰國房產持續走熱。例如曼谷輕軌、地鐵項目;連接泰國北部、中部、東北部和南部的雙軌鐵路項目及高鐵項目。機場建設方面,包括素旺那普機場二期、廊曼機場三期、普吉機場二期、清邁機場一期、以及已經投入使用的烏塔堡國際機場。

另一方面,由於泰國旅遊市場在全球的影響,歐美以及亞洲等各國人大量在泰國旅居,特別是中國大陸人士為了躲避霧霾和嚴寒,紛紛到泰國過“雙棲生活”。儘管會突然疾風驟雨,但曼谷的日常是:藍天白雲,晴空萬里……這不僅是曼谷的日常,也是泰國的氣候,還是置業者趨之若鶩的原因之一。

儘管因國內嚴厲的外匯管制政策,一部分中國海外置業者仍處於猶豫狀態,但根據調查報告發現,有三分之一的潛在客戶,仍然有意向在兩年內購買一套泰國房產。泰國地產置業顧問亦告訴中國網地產,這兩年前來泰國買房投資的人群激增。

寸土尺金的地價、狹小逼仄卻價格高昂的公寓,樓市泡沫和房價的壓力之下,更多的香港人也開始考慮添置海外物業。因飛機路程短、消費便宜、適合退休移居等優點,泰國也被香港人視為自己的“後花園”。在他們眼裡,在泰國,低首付就可買到精品公寓,這筆買賣很划算。有數據顯示,63%的人房產投資額大約在100-200萬元人民幣,還有22%的人大約投資資金約在50-70萬人民幣左右,甚至有購買低於50萬人民幣的房產。

2017年,全泰國房產交易總額為5763.96億銖(注:1泰銖=0.2036人民幣),其中大曼谷地區為4158.52億銖,佔全泰國房產交易總額的72%。外籍人士購房交易總額為1132.8億銖,約佔交易總額的20%。

此外,中國網地產還得知,國內不少地產商正試圖通過各種渠道了解泰國。而在此之前,綠地、俊發、香港置地等知名房企,已在泰國跑馬圈地。

泰國住房銀行房地產信息研究中心發布的《2018年泰國房地產總體發展趨勢》顯示,2018年,預計投入開發項目的資金將超過6118億泰銖,全年上市地產公司新開樓盤將達到100000 個單位,預計今年房地產總體增幅在7.9% 。

泰國房地產商SANSIRI(尚思瑞)曾表示,該公司自2014年開始發展海外市場,主要以吸引海外投資者於泰投資旗下小戶型產品為主。公司2017年上半年34億港元的預售金額中,有四分之一即8.5億港元來自海外買家。

隨著海外投資者人數的遞增,泰國房價也呈上漲趨勢,最近3年每年保持了大約8%-12%的增長速度,並且目前仍處於上升爬坡期。

金融築夢

資本湧向泰國房地產,泰國房價一路爬坡,曼谷進入造城時代,隱憂隨之浮出水面:任由發展下去,泰國房地產會否重蹈97年覆轍?劉正(Mr. Borisud Kasinphila),泰國人,在泰國房地產業30年以上的經驗,他告訴中國網地產,“97年金融危機對泰國人的創傷猶在,銀行對地產開發商的信貸支持,以及居民個人購房貸款,都持謹慎態度,泰國債務處在良性水平”。

那次金融危機,儘管時隔20多年,對當年的慘狀,泰國人仍心有餘悸。不久之前,泰國媒體還用文字描繪昔日場景,藉此警示世人:幾乎每家公司都出事,那時曼谷還不像今日這般商場林立,大家只能把家裡的金銀、珠寶、名表,放到車後備箱中,沿街擺賣,任買家出價,只求盡快出手換來現金還債。

如上慘狀,泰國當局顯然不想經歷第二次,金融危機過後,泰國完善房地產金融交易政策,低杠桿率、融資渠道變窄成為泰國房地產金融的特點。沒有公司可以獲得購買土地的貸款,以及以土地為抵押貸到發展項目的款項。

“僅有股市融資,或項目通過EIA環評和取得建造許可後,可以公開發售且銷售比例達到或超過50%以上時,才能以此向銀行申請項目建造費用的貸款。但必須保證專款專用”,郭浩傑告訴中國網地產。

類似SC ASSET的十大上市地產開發商,一般使用自有資金,如果需要貸款,預售賣出50%以上的房源後,跟銀行貸建造款約20%,而股市融資利息為2-3 %;上市中型公司,不管是現金流還是信用,預售超出50%以後可以跟銀行貸款,利率大概6-8%,20%的建造款;小公司,完全靠自有資金發展,幾乎不能獲得信貸,只有預售超過50%以後,可以申請建造貸款,為了能達到50%的預售,貸到建造款,這類企業往往會降低預售價。

個人信貸政策則是:個人買房首付10%或15%,僅僅指的是預售期,跟國內買期房就開始還貸不同,泰國是房子建好以後,土地局驗收通過、房契出來以後,客戶也驗收通過以後,才開始進入到申請房貸的環節,具體能貸到多少,取決於客戶的年齡、收入、還款能力。購買公寓產品時,最高可獲得房款總額90%的貸款;購買聯排或獨棟別墅時,最高可獲得房款總額95%的貸款。其中,月供不能超過個人或家庭每月總收入的三分之一。

泰國政府還規定,購房時,除了在泰國工作,持合法工作證、有固定收入、按章納稅且信用良好的部分外國人,可獲得房貸。禁止任何國有或商業銀行,向其他外國購房者提供房貸業務。這也就意味著,“在低杠桿率狀態下的泰國房地產,債務水平會控制在良性狀態,97年的金融危機,泰國政府是不允許再來一次的”,郭浩傑說,泰國的地產商相對都比較謹慎,因為一旦項目定位失敗,賣不出去,損失巨大。

政府推動

在市場經濟自發調節下,泰國房地產發展得有恃無恐,並且,泰國當局希望“發展泰國房地產以提振經濟”。公開資料顯示,泰國副總理頌奇認為,國家整體經濟超預期的增長表現,泰國房地產市場的升溫,消費者信心的提升,以及國外投資者的持續關注,都會給地產行業帶來提振。然而,政局動盪、中介不規範、建築工人短缺等現像是泰國房地產不得不正視的問題。

實際上,在政局動盪時,市場經濟自發調節不了的問題,泰國當局也會出手救市。2014年5月22日,巴育軍事政變,英拉內閣被推翻後,泰國經濟一落千丈。因為局勢不明、對未來經濟走勢和收入的信心不足,很多購房者持觀望態度,房市萎靡。地產開發商聯合向政府提出,降低稅費和交易成本,刺激房地產消費,最終政府出台措施救市。

政策規定,2015年10月19日到2016年4月底期間過戶的房產,過戶費由原來的2%降為0.01%。同時降低貸款抵押費,由1%降為0.01%。自2015年12月31日起,總額低於300萬銖的房產還可獲得額外獎勵,即房產總額的20%可用於申請五年內抵扣個人/家庭所得稅。

行業欠規範 購房有門道

郭浩傑亦承認,泰國地產確實存在中介不規範的問題。因為,不同於美國等發達國家,地產中介得持證上崗,泰國地產中介准入門檻極低,有些地產中介連地段是什麼、買房投資所牽涉的法律條款、以及買房注意事項都不清楚。“這就需要選擇大公司的項目,大公司具有雄厚的資金實力,以及融資能力,旗下相關的子公司會規範去運作相關事宜,包括購買之後的出租、轉售等。”

而小公司因融資渠道窄,資金實力弱,不能通過股市融資,也沒有相應的資質去申請開發貸,只能使用自有資金運轉。如此一來,中介收取的佣金便高於市場價。更糟糕的是,小公司若資金斷鍊,便會引發一系列蝴蝶效應:房子蓋不起來、交房後因售出單位過少、入住率低、物業費收不起來以致無法正常運轉和維護、或不能保證出租率等等。這種情況也就得不償失了。

近兩年來,因緬甸、老撾等國家經濟的提振,泰國建築工人短缺之勢有增無減。購房者對購買泰國期房的擔憂是,從打樁到建成,期房要歷時三到四年,這期間若出現建築工人短缺、資金斷裂等問題,那期房就不能按時按質交付了。

實際上,購買期房,需支付房款總額的20-30%的首付,待建成戶主驗收並簽署驗收合格書,即房子的戶型、朝向、配套等與合同完全一致,建造質量沒有問題等等,才會到支付尾款和過戶環節。

如若中途因故放棄購買,可向開發商申請全額返款,但有些開發商也會要求交付一定數額的違約金,甚至沒收訂金和首付。

至於物業費問題,“幾乎所有開發商都會在售賣房產時明確標明物業和大樓維護基金(sinking fund)的收費標準,不存在隱瞞或欺詐行為”,郭浩傑說。

泰國房產等級 來源知名地產網站tinkofliving.com

泰國政府對房地產的嚴苛規範不僅僅於此。泰國的房產大部分都是精裝修,依價格分等級,地段並非泰國房產價格的唯一要素,每一個房產項目的價格都不同,完全由開發商根據項目定位、成本和市場現狀定價,因此價格是地段、等級、配套(包括房產本身和周邊)的綜合。不同等級的房子,所用建材、交房標準和配套家電、家具都截然不同。

當然,泰國房產並不適合所有人投資或居住,出手前要評估自己的風險承受能力和真實需要,無論是自住還是出租,首選曼谷,“要購買大開發商的項目。購房合同上也會詳細標明交房期限,這樣就能避免交了房款以後,房子卻沒建成,付的款全部打水漂的情況”,郭浩傑建議。

via : 泰國中華網

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