中國投資者2019年或繼續撤出全球房地產市場

Jaunary 01, 2019

中國投資者2019年可能會繼續撤出全球主要商業房地產市場,從而令因利率上升而受壓的地產價格雪上加霜。

多年來,中國資金流動的增加和來自其他國家的投資共同推動全球房地產價格上升。但由於中國政府繼續對資本外流實施嚴格管控,此走勢出現逆轉。據Real Capital Analytics的數據,2018年第三季度,中國企業集團和其他機構投資者出售了價值2.333億美元的歐洲酒店、寫字樓和其他商業物業,只買入5,810萬美元的歐洲房地產;中國投資者在美國出售逾10億美元房地產,買入房產2.31億美元。

中國投資者以天價購買歐美市場高端物業而知名,2015年安邦以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店,這筆交易創出美國酒店歷史最高售價。 (圖片來源:DREW ANGERER/GETTY IMAGES)

分析師預計,2019年此趨勢將延續。在北京方面重點確保人民幣匯率穩定之際,中國的最高決策者基本沒有釋放出放鬆海外投資規定的訊號。受經濟放緩影響,2018年人民幣兌美元貶值5.7%。分析人士指出,人民幣2019年可能維持下跌趨勢,如果美中貿易戰升級,這種可能性就更大。

‘‘Real Capital高級主管Tom Leahy說,中國投資者拋售商業物業「在更大程度上是與國內政治而非市場環境有關」。’’

中國投資者離場之際,恰逢遇上不斷升高的利率危及歐美很多城市的漫長牛市。商業物業對利率極為敏感,因為買家一般是以高槓桿置業,而且機構投資者通常在利率升高時拋售房產而購入債券。

房地產研究機構Green Street Advisors預計,2019年,美國房地產價格將「溫和」下降。該機構房地產投資信託研究部門負責人Cedrik Lachance表示,人們可能會看到房價出現一些裂痕。

據城市土地學會(Urban Land Institute)和羅兵咸永道(PricewaterhouseCoopers)開展的一項房地產市場新興趨勢調查,很多高層都認為,公寓、寫字樓、工業及零售物業等主要物業資產類別價格處在合理或過高水平。誠然,在歐美房地產市場上,中國投資者只佔很小一部分。Real Capital Analytics表示,在倫敦等歐洲大城市,來自韓國和新加坡的投資者已部分填補了眾多中國投資者離開所留下的缺口。

但分析師表示,中國投資者以天價購買歐美市場高端物業而知名,他們的撤出可能會影響市場心理。從2014年開始,中國投資者掀起了全球擴張熱潮,大舉買入寫字樓和開發項目,以實現資產多元化並尋求更穩定的回報。便宜的銀行貸款為他們提供了助力,促使他們更積極地以創紀錄的價格收購雄心勃勃的項目。

隨着圍繞中國投資者資產負債表健康狀況及整體中國金融體系所面系統性風險的擔憂加劇,中國政府決策者出手介入。房地產服務公司高緯環球(Cushman & Wakefield)的大中華區研究主管James Shepherd表示,大部分中國投資者無論在哪裡,都很難借貸。

2018年歐洲市場的主要交易包括法國安盛投資管理公司(AXA Investment Managers, AIM.YY)代表一個財團出售倫敦高檔寫字樓Ropemaker Place的交易,該財團成員包括中國政府所有的銀杏樹投資(Gingko Tree Investment)。另一筆交易的賣家是中資企業集團華凌集團(Hualing Group),該集團出售了曼徹斯特住宅項目Middlewood Locks的股權。

2015年安邦保險集團股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)因以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)而名聲大噪,這筆交易創出美國酒店歷史最高售價。目前,安邦保險正在出售兩年前以55億美元收購的酒店資產組合。目前正在裝修的華爾道夫酒店不在此次出售之列。有中資公司表示,出售資產是正常經營過程的一部分,他們是在普遍預期的房價下滑之前鎖定利潤。

亦有中國投資者仍然活躍在全球市場。其他投資者則繼續尋找符合中國「一帶一路」全球經濟規劃的房地產,如工業地產。不過,中國投資者在西方多地高調搶購的日子恐怕已告一段落。Real Capital有關2018年前三季度的報告指出,中國和香港用於購買房地產的跨境資本在2017年佔全球跨境資本流量的17%,達到高峰,2018年截至該報告出爐時該比例已降至10%。該報告指出,資本管制似乎限制了中國和相關香港資產管理公司的投資活動。

via : 華爾街日報 text by Esther Fung / Dominique Fong

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